5月15日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》（以下簡稱《意見》）提出，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)，大力實(shí)施城市更新，促進(jìn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、文脈賡續(xù)、品質(zhì)提升，打造宜居、韌性、智慧城市。

　　該《意見》為我國城市更新行動提供了全面的頂層設(shè)計(jì)，從戰(zhàn)略定位、目標(biāo)任務(wù)、實(shí)施路徑到保障機(jī)制等方面進(jìn)行了系統(tǒng)部署，旨在破解城市更新中的難點(diǎn)堵點(diǎn)，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。

一、政策背景與目標(biāo)

　　隨著我國城鎮(zhèn)化率突破67%，城市發(fā)展從 “增量擴(kuò)張” 向 “存量提質(zhì)” 轉(zhuǎn)變。城市更新成為擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)投資、惠民生的關(guān)鍵抓手，2024 年帶動投資超 2.9 萬億元，完成老舊小區(qū)改造 5.6 萬個，惠及居民超 2200 萬戶。然而，實(shí)踐中仍面臨資金平衡難、政策協(xié)同不足、社會資本參與有限等挑戰(zhàn)。此次《意見》的出臺，正是從國家層面統(tǒng)籌解決這些問題，推動城市更新從 “試點(diǎn)探索” 向 “全面深化” 轉(zhuǎn)變。

　　二、八項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)

　　《意見》圍繞“留改拆并舉” 原則，部署了八項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)：

　　1. 加強(qiáng)既有建筑改造利用：鼓勵對既有建筑進(jìn)行功能優(yōu)化和性能提升，推動建筑節(jié)能改造和功能轉(zhuǎn)型。

　　2. 推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造：重點(diǎn)改造老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和居住環(huán)境。

　　3. 開展完整社區(qū)建設(shè)：構(gòu)建社區(qū)生活圈，完善社區(qū)配套設(shè)施和服務(wù)功能。

　　4. 推進(jìn)老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造：注重業(yè)態(tài)升級，植入新業(yè)態(tài)新功能，提升區(qū)域活力。

　　5. 完善城市功能：優(yōu)化城市空間布局，提升城市綜合承載能力。

　　6. 加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造：升級城市交通、供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施，提高城市運(yùn)行效率。

　　7. 修復(fù)城市生態(tài)系統(tǒng)：加強(qiáng)城市綠色發(fā)展，修復(fù)城市水體、綠地等生態(tài)空間。

　　8. 保護(hù)傳承城市歷史文化：注重城市歷史文化的保護(hù)和傳承，延續(xù)城市文脈。

　　三、保障措施

　　《意見》提出了六大支撐體系：

　　1. 建立健全城市更新實(shí)施機(jī)制：創(chuàng)新完善城市更新體制機(jī)制，以需求為導(dǎo)向、以項(xiàng)目為牽引。

　　2. 完善用地政策：推動土地混合開發(fā)利用，盤活存量低效用地，鼓勵國有企業(yè)參與低效用地改造。

　　3. 建立房屋使用全生命周期安全管理制度：加強(qiáng)房屋使用安全管理，確保城市安全。

　　4. 健全多元化投融資方式：加大中央和地方財(cái)政投入，鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供信貸支持，吸引社會資本參與，推動符合條件的項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）等金融工具。

　　5. 建立多主體參與的城市更新可持續(xù)模式：調(diào)動產(chǎn)權(quán)人和社會力量的積極性，形成共建共享的更新模式。

　　6. 健全法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)：完善適用于城市更新的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，制定修訂分類適用的消防、配套公共設(shè)施等標(biāo)準(zhǔn)。

　　四、市場機(jī)遇與挑戰(zhàn)

　　城市更新行動為多個領(lǐng)域帶來了巨大的市場機(jī)遇：

　　1. 建筑與房地產(chǎn)行業(yè)：房企從傳統(tǒng)的拆遷重建模式轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營和改造，危房改造、老舊小區(qū)加裝電梯、社區(qū)商業(yè)配套升級等領(lǐng)域?qū)@得不少發(fā)展機(jī)會。

　　2. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：城市基礎(chǔ)設(shè)施的更新改造將帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如交通、供水、供電等領(lǐng)域。

　　3. 生態(tài)與環(huán)境修復(fù)：城市生態(tài)系統(tǒng)的修復(fù)將推動綠色建筑和智能技術(shù)的應(yīng)用，體現(xiàn)綠色、智能和低碳等特點(diǎn)。

　　4. 文化旅游：推進(jìn)老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造能夠補(bǔ)齊生活消費(fèi)短板，創(chuàng)新消費(fèi)場景，有望推動城市文旅業(yè)發(fā)展。

　　然而，城市更新也面臨著諸多挑戰(zhàn)：

　　1. 資金壓力：大部分城市更新項(xiàng)目具有改造資金需求巨大，前期投入成本高、回報(bào)周期長的特點(diǎn)，需要依賴專項(xiàng)債、政策性貸款等多方面資金支持。

　　2. 政策協(xié)同：城市更新涉及多個部門和領(lǐng)域，需要各部門之間加強(qiáng)協(xié)同合作，形成合力。

　　3. 社會資本參與：如何吸引社會資本積極參與城市更新項(xiàng)目，提高項(xiàng)目的可持續(xù)性，是一個需要解決的問題。

　　五、專業(yè)人士分析

　　多位分析師認(rèn)為，加力實(shí)施城市更新不僅有利于城市發(fā)展，也將成為激活市場的重要引擎，有望帶動萬億級別的市場。

　　2月28日，住建部副部長姜萬榮在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上表示，城中村改造政策支持范圍從35個城區(qū)常住人口超300萬的大城市擴(kuò)展至地級及以上城市，旨在推動城市更新和居民安置。

　　關(guān)于城中村和危舊房改造，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在今年兩會民生主題記者會上繼續(xù)強(qiáng)調(diào)，要在新增100萬套的基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。

　　國海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏磊表示，以新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造來做估計(jì)，貨幣化安置將拉動2億平方米商品房去化。在合理調(diào)整城中村區(qū)域土地規(guī)劃條件后，還將拉動原址建設(shè)約5000億元的建安投資。

　　六、未來展望

　　《意見》的出臺為我國城市更新行動提供了明確的路線圖和保障措施，推動城市更新進(jìn)入多效益統(tǒng)籌、多模式創(chuàng)新、多機(jī)制支持、多要素保障、多主體參與的高質(zhì)量發(fā)展期。隨著我國城市更新的頂層設(shè)計(jì)進(jìn)一步完善，下階段從各部門到各地有望進(jìn)一步出臺更多細(xì)化、可落地的支持性政策，合力推動我國城市更新在穩(wěn)增長、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生方面發(fā)揮更重要的作用。

　　城市更新不僅是推動我國城市開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型和城市高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措，也將成為激活萬億級市場的重要引擎。在可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)的引領(lǐng)下，我國城市更新將為人民群眾創(chuàng)造更加美好的生活環(huán)境，推動城市開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型與城市高質(zhì)量發(fā)展。