當下，國家、省、市、縣四級投資集團如雨后春筍般冒出，文投、旅投、國投、交投、水投、建投等，還有諸多民營投資企業(yè)，仿佛一夜之間全都瞄準文旅、康養(yǎng)類地產(chǎn)項目，而真正規(guī)劃好、落地及盈利的卻寥落星辰。

目前，有幾種現(xiàn)象極不正常，既不符合國家供給側改革，也不符合市場發(fā)展規(guī)律：

一是景區(qū)太多，優(yōu)質景區(qū)太少;二是標準化景區(qū)太多，特色化景區(qū)太少;三是大眾化產(chǎn)品太多，個性化產(chǎn)品太少;四是投資額度太高，運營水平太低;五是地產(chǎn)分量太大，旅游吸引核太小;六是市長定位太多，市場定位太少;七是規(guī)劃文本太多，落地案例太少;八是同質化復制產(chǎn)品太多，特色化創(chuàng)新產(chǎn)品太少;九是低質觀光類產(chǎn)品太多，高質休閑度假類產(chǎn)品太少。

有行業(yè)人認為，當下最要緊的不是投資，而是運營。

1、投運一體、策運同步

投資和運營要一體化考慮，在前面不能只管投資不想運營、營收和回報等事情，這是有問題的。

2、三策一規(guī)

什么是“三策一規(guī)”?把總體策劃前置，在做總體策劃前有兩個東西要思考到位，也是最核心的兩個東西。

第一個是經(jīng)營運營策劃，就是把經(jīng)營和運營考慮清楚。一個園區(qū)的經(jīng)營分成幾條線，比如交通運輸服務線怎么設置、怎么收錢、多少個停車場、多少電瓶車或老爺車?很多人根本想都不想，包括觀光電梯等。商鋪、演藝、飲食、文創(chuàng)怎么運營?怎么收費?要做好這方面綜合的考量;還有文化演藝策劃?，F(xiàn)在一個沒有演藝的旅游景區(qū)是沒有意思的，光看商場、光看建筑哪里都可以。所以必須把經(jīng)營運營和文化演藝做好思考，總體策劃才能做出來?？傮w策劃弄好了再考慮空間設計和功能布局的事情，這叫總規(guī)。

我們把這些合起來叫“三策一規(guī)”，“三策一規(guī)”要同步考慮。現(xiàn)在的問題是，大家都會蓋房子，都會建筑，但建筑以后，里面的軟裝都不會就開始做運營，這樣的景區(qū)能活嗎?所以“三策一規(guī)”同步考慮是非常重要的一點。

3、三維一體

我們要把前期的策劃規(guī)劃、中期的建設和未來的運營管理這三維同時考慮，形成閉環(huán)，每循環(huán)一圈提升一步。

4、“三得”原則

為了迎合所謂的文化人，動不動就做高、做大、做上、做特、做獨、做新，恰恰把市場最核心的最主流的人群給忘記了，基本上就是作為旅游目的地所輻射的地方。我們的客群，我們的市場就是老百姓，以白領為基礎的往上跳、浮動的人，這是基礎的。所以“三得”原則是做老百姓“看得起、看得懂、看得值”的東西。

5、“三重”原則

我們說策劃重于規(guī)劃，蓋房子的事從祖祖輩輩開始就會蓋，但是策劃新的文旅商業(yè)模式我們是要學習的。再其次，市場重于資源。好資源都被國企、央企拿得差不多了，跟我們大部分民企沒什么太多關系，這個是大家要知道的。所以我們要把握這個好的市場。至于資源，中國不缺人文資源，哪個縣哪個鎮(zhèn)都有這些人文資源，所以大家不要這么著急。然后是運營重于建設。我們說投運一體、運策同步的案例，拈花灣、烏鎮(zhèn)就是這樣的。

6、成本的管控

大家都知道，經(jīng)常要做的事情是不該花的錢花了，該花的錢不花，這是我們中國人窮怕了。窮怕了以后凡是傳統(tǒng)不應該花的、該花的，他都不花，這是一個毛病，我們思想要改正過來。在這里面宋城是做得比較好的，人家安排好了一番很快，省著錢比誰都會省。中國的地主老財一般都是越有錢越省，越省越有錢，我覺得這個值得學習。

7、商業(yè)模式

做投資，未來怎么做商業(yè)?從哪幾條線收?怎么回本?投了以后怎么讓資回過來得想好，這是我們大家要特別注意的事情。

最后，我說我們的文旅投資運營還得從內心開始，沒有情懷、沒有熱愛是做不成這件事的。